Vous générez un bon CA en SASU ou EURL, la trésorerie s'accumule, et la question inévitable finit par arriver : comment investir dans l'immobilier sans tout sortir en dividendes et payer 31,4 % de flat tax immédiatement ? La réponse passe souvent par la création d'une SCI (Société Civile Immobilière) en parallèle de votre structure opérationnelle.
C'est l'une des questions les plus fréquentes des freelances dont le CA dépasse 80 k€ — et l'une des moins bien documentées. Ce guide fait le point sur le fonctionnement, les régimes fiscaux, les modes de financement et les pièges à connaître en 2026.
Pourquoi un freelance crée une SCI
La SCI est une société civile dont l'objet est la détention et la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers. Elle n'a pas vocation à exercer une activité commerciale — c'est votre SASU ou EURL qui s'en charge. Les raisons de créer une SCI en parallèle sont multiples :
- Protection du patrimoine immobilier : le bien est détenu par la SCI, pas à titre personnel. En cas de difficulté professionnelle, les créanciers professionnels ne peuvent pas (en principe) saisir les parts de SCI détenues à titre personnel — contrairement à un bien acheté directement en nom propre.
- Faciliter la transmission : céder des parts de SCI est plus souple que vendre un bien immobilier. La donation de parts permet de transmettre progressivement à ses enfants en profitant des abattements de donation (100 k€ par enfant tous les 15 ans).
- Démembrement de propriété : il est possible de démembrer les parts de SCI (nue-propriété / usufruit), ce qui réduit la base imposable à l'IFI et optimise la transmission.
- Investir la trésorerie d'entreprise : la SASU ou l'EURL peut financer partiellement la SCI via un apport en capital ou un compte courant d'associé, permettant d'utiliser la trésorerie professionnelle sans la sortir en dividendes.
SCI à l'IS ou à l'IR : le choix structurant
Par défaut, une SCI est transparente fiscalement : elle relève de l'impôt sur le revenu (IR). Les associés déclarent leur quote-part des revenus fonciers et des plus-values dans leur propre déclaration. Mais elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), auquel cas elle fonctionne comme une société classique. Ce choix est irrévocable — il ne peut pas être annulé une fois effectué.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Revenus fonciers au barème IR + PS 17,2 % | IS 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 % |
| Amortissement du bien | Non (sauf LMNP — mais incompatible avec SCI) | Oui : ~2 %/an sur la valeur des constructions |
| Déduction des charges | Intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux | Idem + amortissement du bien et des travaux |
| Plus-value à la cession | Régime des particuliers : abattements selon durée (exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans) | IS sur la valeur nette comptable (pas d'abattement temporel) |
| Sortie des bénéfices | Transparence : imposition directe chez les associés | Dividendes soumis à flat tax 31,4 % |
| Comptabilité | Simplifiée (déclaration 2072) | Comptabilité commerciale obligatoire (liasse IS) |
| Profil adapté | Détention longue, TMI faible, revente envisagée | Gestion active, fort rendement locatif, trésorerie à optimiser |
Pour un freelance en SASU ou EURL avec une TMI à 30 % ou plus, la SCI à l'IS est généralement plus avantageuse à court terme grâce à l'amortissement du bien (qui réduit le résultat imposable) et au taux d'IS à 15 %. Mais attention au piège de la revente : à l'IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui peut donner une imposition très lourde si le bien a été fortement amorti.
Comment financer la SCI via sa SASU ou son EURL
C'est souvent la question la plus complexe — et celle qui suscite le plus de confusion. Voici les trois options disponibles.
Option 1 — Apport en capital de la SASU/EURL dans la SCI
La SASU (ou EURL) devient associée de la SCI en apportant du capital au moment de la création. Par exemple, la SASU apporte 30 000 € et devient associée à hauteur de 30 % si la SCI est capitalisée à 100 000 €.
- Avantage : aucun remboursement à prévoir. La SASU est propriétaire de parts de SCI inscrites à son actif. Elle peut percevoir des dividendes versés par la SCI (imposés à l'IS dans la SASU, potentiellement exonérés via le régime mère-fille si détention > 5 % et > 2 ans).
- Inconvénient : les parts de SCI figurent au bilan de la SASU. En cas de cession de la SASU, elles entrent dans la valorisation de l'entreprise. Le lien entre les deux structures est visible et permanent.
- À savoir : si la SCI loue un local à la SASU (bureau, entrepôt), le loyer doit être conforme au marché — sous peine d'acte anormal de gestion (voir section pièges).
Option 2 — Compte courant d'associé de la SASU dans la SCI
Si Fab (le dirigeant) est associé des deux structures (SASU et SCI), la SASU peut prêter de l'argent à la SCI sous forme de compte courant d'associé interposé. En pratique : la SASU prête à Fab (qui le déclare comme CCA dans la SASU), et Fab apporte à la SCI.
Une solution plus directe : la SASU prête directement à la SCIsi elle en est associée, via un compte courant d'associé portant intérêts. Ce taux doit être au moins égal au taux de référence fixé par l'administration (taux légal 2026 : environ 5,07 % pour les prêts entre entreprises liées) pour éviter la requalification en acte anormal de gestion.
- Avantage : la SASU perçoit des intérêts (revenu financier intégré à l'IS). La SCI peut déduire ces intérêts de son résultat.
- Inconvénient : la SCI doit rembourser le prêt. Si les loyers ne suffisent pas, Fab devra injecter des fonds personnels ou refinancer.
Option 3 — Financement personnel avec dividendes de la SASU
La solution la plus simple : Fab sort des dividendes de sa SASU (flat tax 31,4 %), et apporte ces fonds personnellement dans la SCI. Il n'y a alors aucun lien juridique direct entre la SASU et la SCI — ce qui simplifie la gestion et évite les risques de conventions réglementées.
L'inconvénient est fiscal : la flat tax ampute le capital disponible de 31,4 % avant même d'entrer dans la SCI. Pour un apport cible de 30 000 €, il faut distribuer environ 43 700 € de dividendes bruts.
Fiscalité des loyers dans la SCI IS
En SCI à l'IS, les loyers perçus constituent des produits soumis à l'impôt sur les sociétés. Le résultat fiscal se calcule ainsi :
- Produits : loyers encaissés
- Charges déductibles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, honoraires comptables, travaux d'entretien et de réparation
- Amortissement : environ 2 à 3 %/an de la valeur des constructions (hors terrain, qui ne s'amortit pas). Pour un bien à 200 000 € (dont 20 000 € de terrain), l'amortissement annuel est ~3 600 à 5 400 €.
En phase de remboursement d'emprunt, le cumul des intérêts + amortissement permet souvent de ramener le résultat fiscal à zéro ou proche de zéro, ce qui signifie peu ou pas d'IS à payer pendant les premières années. C'est l'un des principaux attraits de la SCI IS pour un freelance qui veut investir sa trésorerie sans sortir de liquidités chaque année.
Pièges et risques à connaître
L'acte anormal de gestion
Si la SASU est associée de la SCI et que la SCI lui loue un local (bureau, espace de travail), le loyer doit être strictement conforme au prix du marché. Un loyer sous-évalué constitue un avantage consenti par la SCI à la SASU sans contrepartie réelle — c'est un acte anormal de gestion. Conséquence : l'administration réintègre le manque à gagner dans le résultat de la SCI et applique des pénalités.
La plus-value piège à l'IS
En SCI IS, la plus-value de cession d'un bien immobilier est calculée sur la valeur nette comptable (valeur d'achat − amortissements cumulés). Si vous avez acheté un bien 200 000 € et qu'il est amorti à hauteur de 60 000 € sur 15 ans, la base de calcul de la PV sera de 200 000 € − 60 000 € = 140 000 €. Si vous revendez 260 000 €, votre PV imposable à l'IS est de 120 000 € — contre 60 000 € de PV réelle à titre personnel sous le régime IR. Il n'existe aucun abattement pour durée de détention à l'IS.
La SCI IS est donc optimale pour les investisseurs qui visent le rendement locatif à long terme et ne prévoient pas de revendre à court ou moyen terme.
La dépendance à la trésorerie opérationnelle
Si la SASU finance la SCI via un compte courant d'associé, elle immobilise des liquidités. En cas de coup dur (baisse de CA, imprévu fiscal), cette trésorerie est potentiellement bloquée dans la SCI — surtout si le bien est peu liquide. Conservez toujours un matelas de trésorerie opérationnelle dans la SASU avant d'envisager ce montage.
L'objet social de la SASU
Si la SASU investit dans une SCI, cela peut être considéré comme une activité accessoire non couverte par l'objet social. Vérifiez avec votre expert-comptable que les statuts de votre SASU autorisent les prises de participation dans d'autres sociétés (une clause générale du type « et toutes opérations se rattachant directement ou indirectement à cet objet » couvre généralement ce cas).
Cas pratique chiffré : SASU 100 k€ CA, studio 200 k€
Prenons un freelance (développeur web) en SASU IS, avec un CA annuel de 100 000 € et une trésorerie disponible de 30 000 € en société. Il souhaite acheter un studio parisien à 200 000 € via une SCI IS nouvellement créée.
| Paramètre | Montant |
|---|---|
| Prix du bien | 200 000 € |
| Apport de la SASU dans la SCI (capital) | 30 000 € (15 % du capital) |
| Apport personnel de Fab | 20 000 € (10 % du capital) |
| Emprunt bancaire SCI | 150 000 € sur 20 ans (~850 €/mois) |
| Loyer mensuel estimé | 800 €/mois = 9 600 €/an |
| Charges annuelles déductibles | ~4 500 € (intérêts ~3 000 €, taxe foncière ~900 €, assurance ~600 €) |
| Amortissement annuel (bâti seul) | ~3 600 € (180 000 € × 2 %) |
| Résultat fiscal SCI IS (an 1) | 9 600 − 4 500 − 3 600 = 1 500 € |
| IS dû (taux 15 %) | 225 €/an |
Avec ce montage, la SCI paie à peine 225 € d'IS la première année — alors que les loyers couvrent une grande partie des mensualités de remboursement. L'effort d'épargne net est d'environ 50 €/mois (850 € de mensualité − 800 € de loyer), hors comptabilité de la SCI (~500 à 1 000 €/an).
La SASU, de son côté, n'a pas eu à payer la flat tax de 31,4 % sur les 30 000 € apportés. Elle a directement mobilisé sa trésorerie dans la SCI — économisant environ 9 420 € de flat tax par rapport à une sortie en dividendes puis apport personnel.
Ce qu'il faut retenir
Créer une SCI en parallèle de sa SASU ou EURL est un montage parfaitement légal, courant, et souvent très efficace pour les freelances à fort CA qui veulent investir dans l'immobilier sans dilapider leur trésorerie en flat tax.
La SCI à l'IS est généralement recommandée pour les freelances en SASU/EURL car elle bénéficie du même régime fiscal (IS 15 %/25 %), permet l'amortissement du bien, et s'intègre naturellement dans un schéma de groupe. Elle est en revanche pénalisante à la revente si le bien est fortement amorti.
Le financement via apport en capital de la SASU est l'option la plus propre juridiquement, mais il lie les deux structures. Le financement personnel (dividendes de la SASU puis apport) est plus simple mais coûte la flat tax de 31,4 % au passage.
Dans tous les cas, ce montage nécessite l'accompagnement d'un expert-comptable pour la rédaction des statuts de SCI, la tenue des comptes IS, et l'optimisation de la stratégie de sortie à long terme.
Avant de vous lancer, calculez précisément la trésorerie disponible dans votre SASU ou EURL selon votre niveau de CA avec le simulateur DansTaPoche — c'est la base de toute décision d'investissement.
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