LMNP 2027 : amortissement plafonné à 2,5 % et 7 000 € — ce que prévoit le PLF 2027

Mesure issue du projet de loi de finances pour 2027 (art. 7), non votée au 16 octobre 2026. Mise à jour au fil des débats parlementaires.

La location meublée non professionnelle au régime réel est, depuis quinze ans, le placement immobilier préféré des indépendants qui ont de la trésorerie personnelle : grâce à l'amortissement du bien, les loyers ne sont quasiment pas imposés pendant dix à vingt ans. Le PLF 2027 propose d'en finir avec cette mécanique pour les loueurs non professionnels, en plafonnant l'amortissement déductible à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal. Après la réintégration des amortissements dans la plus-value (loi de finances 2025) et la réforme du meublé de tourisme (loi Le Meur), c'est le troisième coup de rabot en trois ans.

Cet article détaille la mesure, chiffre son impact sur un bien type, et donne les arbitrages possibles pour un freelance bailleur. Pour les bases du régime (micro-BIC, réel, statut LMP), commencez par notre guide LMNP et freelance.

1. Ce que prévoit l'article 7 du PLF 2027

Le plafond de 7 000 € est apprécié par foyer fiscal, pas par bien : un couple qui détient trois appartements en LMNP ne peut déduire que 7 000 € d'amortissement au total. C'est ce qui rend la mesure beaucoup plus dure pour les multi-bailleurs que pour le propriétaire d'un studio.

Le texte vise l'amortissement des locaux. Le mobilier (amorti sur 5 à 10 ans) et les travaux immobilisés ne sont pas cités dans la version déposée ; c'est un point que les débats pourraient préciser, dans un sens ou dans l'autre.

2. Cas chiffré : un studio à 255 000 € loué 12 000 € par an

Hypothèses : bien acheté 255 000 € (frais inclus), amorti aujourd'hui sur 25 ans (4 % par an) ; loyers 12 000 € ; intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges, assurance et expert-comptable : 6 500 € par an. Foyer dans la tranche à 30 %.

Première année, rien ne change : les charges réelles absorbent déjà l'essentiel du loyer, et l'amortissement ne sert qu'à ramener le résultat à zéro. La différence apparaît dans la durée. Au fil du remboursement du crédit, les intérêts baissent et le résultat avant amortissement grimpe. Dix ans plus tard, avec 2 500 € d'intérêts au lieu de 4 500 € et des loyers revalorisés à 13 500 € :

Sur ce profil (un seul bien, sous le plafond de 7 000 €), le réel reste nettement préférable au micro-BIC même après la réforme, et l'impôt supplémentaire se chiffre en centaines d'euros par an. Le scénario change pour deux catégories de bailleurs :

• Les multi-bailleurs: avec trois biens à 255 000 €, l'amortissement disponible passe de 30 600 € à 7 000 € par an. Sur 36 000 € de loyers et 19 500 € de charges, le résultat imposable monte de 0 € à 9 500 € dès la première année, soit environ 4 500 € d'impôt et de prélèvements sociaux supplémentaires (tranche à 30 %), et davantage ensuite.
• Les biens achetés sans crédit ou presque remboursés, cas fréquent chez un dirigeant qui place ses dividendes : sans intérêts à déduire, l'amortissement était le seul rempart. Sur 12 000 € de loyers et 2 500 € de charges, le résultat passe de 0 € à 3 125 € dès 2027, soit 1 475 € de prélèvements par an.

3. Le sort du stock d'amortissements reportés

Beaucoup de LMNP au réel ont accumulé des dizaines de milliers d'euros d'amortissements « en réserve » (ceux que l'art. 39 C CGI empêchait de déduire au-delà du résultat). Le PLF 2027 les conserve, mais avec deux limites : imputation à hauteur de 50 % du bénéficede l'année seulement, et perte définitive au 31 décembre 2036. Avec 40 000 € de stock et un bénéfice annuel de 3 000 € après l'amortissement de l'année, vous n'en consommez que 1 500 € par an, soit 15 000 € en dix ans : 25 000 € d'amortissements disparaissent.

Conséquence pratique : si vous avez un gros stock, il y a intérêt à dégager du bénéfice avant 2036 (par exemple en ne surchargeant pas le bien de travaux déductibles), ce qui est contre-intuitif par rapport à la gestion LMNP classique.

4. Rappel : la plus-value a déjà été alourdie en 2025

Depuis la loi de finances 2025 (cessions depuis le 15 février 2025), les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-valuede revente : le prix d'acquisition est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value imposable (19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements pour durée de détention). Seules les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) y échappent.

Paradoxalement, le plafonnement 2027 atténuecet effet : moins d'amortissement déduit, c'est moins d'amortissement réintégré à la revente. Pour un bien revendu après 22 ans (exonération d'IR) ou 30 ans (exonération totale), la question ne se pose plus. Lisez plus-values immobilières du freelance pour le barème des abattements.

5. Les arbitrages pour un freelance bailleur

Rester au réel

Reste le bon choix dans la grande majorité des cas à un seul bien, surtout financé à crédit : charges réelles plus 7 000 € d'amortissement dépassent presque toujours les 50 % d'abattement du micro-BIC. Rien à faire, sinon vérifier avec votre expert-comptable que la ventilation terrain / construction et les composants ne font pas dépasser 2,5 %.

Repasser au micro-BIC

Envisageable si vos charges réelles sont faibles (bien remboursé, charges de copropriété légères) et que vos loyers restent sous 77 700 €. Attention : l'option pour le réel engage par périodes de trois ans ; le retour au micro se fait en renonçant à l'option avant le 1er février de l'année concernée, et la cessation du réel peut déclencher l'imposition des plus-values latentes dans certains cas. Pour un meublé de tourisme non classé, le micro-BIC n'offre plus que 30 % d'abattement sous 15 000 € de recettes (loi Le Meur), ce qui le rend rarement intéressant.

Passer LMP

Le plafonnement ne vise que les non-professionnels. Mais le statut LMP (recettes supérieures à 23 000 € etsupérieures aux autres revenus professionnels du foyer) a un coût : cotisations sociales SSI sur le bénéfice (ou minimum forfaitaire), plus-value professionnelle à la revente. Pour un freelance qui gagne 60 000 € avec sa SASU, devenir LMP suppose plus de 60 000 € de loyers : ce n'est pas un levier accessible, et ce n'est pas un choix.

Loger l'immobilier dans une société à l'IS

Une SCI à l'IS(ou une filiale immobilière de votre holding) amortit sans plafond, déduit toutes les charges et n'est pas concernée par l'article 7. En contrepartie : IS à 15 % puis 25 % sur le résultat, flat tax 31,4 % à la sortie des dividendes, plus-value de cession calculée sur la valeur nette comptable (amortissements réintégrés en totalité, sans abattement pour durée de détention), et frais de structure (comptabilité, AG). Cela a du sens pour capitaliser sur vingt ans avec des loyers significatifs ; cela n'en a pas pour un studio qu'on prévoit de revendre dans dix ans. L'apport d'un bien déjà détenu en direct à une société coûte des droits et une éventuelle plus-value immédiate : à chiffrer avant toute décision. Voir l'OBO immobilier pour le mécanisme de vente à soi-même.

Comparer avec les SCPI dans la société

Pour un dirigeant qui veut de l'immobilier sans gestion, l'usufruit de parts de SCPI acheté par la société (amortissable sur la durée du démembrement) devient comparativement plus attractif qu'un LMNP en direct plafonné. Notre comparatif : SCPI et freelance.

6. Faut-il agir avant le 31 décembre 2026 ?

• Non pour vendre : la réforme ne touche pas la plus-value, et la réintégration des amortissements est déjà en vigueur depuis 2025.
• Non pour changer de régime dans la précipitation : le texte peut encore évoluer, et un passage réel → micro se décide sur trois ans de chiffres, pas sur un projet de loi.
• Oui pour faire le point sur le stock d'amortissements reportés: demandez à votre expert-comptable le montant au 31 décembre 2026, c'est lui qui déterminera l'ampleur de la perte à l'horizon 2036.
• Oui pour un projet d'achat: un bien acquis en 2027 en LMNP au réel ne bénéficiera plus que de 2,5 % par an. Comparez dès maintenant avec la SCI à l'IS ou les SCPI, en particulier si vous visez plusieurs biens.

En résumé

• Le PLF 2027 (art. 7) plafonne l'amortissement LMNP à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % / 5 000 € en meublé de tourisme), hors résidences services.
• Le stock d'amortissements reportés reste utilisable jusqu'en 2036, à hauteur de 50 % du bénéfice annuel ; le reste est perdu.
• Sur un studio financé à crédit, l'impact est faible les premières années et se chiffre en centaines d'euros ensuite ; sur un multi-bailleur ou un bien sans crédit, il se chiffre en milliers d'euros par an.
• Le réel reste préférable au micro-BIC dans la plupart des cas à un bien ; la SCI à l'IS devient une alternative sérieuse pour les projets de plusieurs biens.
• Mesure non votée : vérifiez l'état du texte avant toute décision.

Toutes les mesures du budget 2027 qui concernent les indépendants sont dans notre synthèse PLF 2027 : ce qui change pour les freelances.

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